空き家見回りサービス
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年々増える続ける空き家問題

様々な原因によって空き家は増加しています。人口減少が大きな原因ですが、そのほかにも様々な原因により空き家が増加しています。例えば空き家の所有者の高齢化や相続によって空き家となるケースや、固定資産税の問題で解体することもできない場合、そのほか住みかえで今までの家が空き家となるケースなど様々な要因があります。
高齢化社会

不動産の所有者が高齢化し、同居家族などがいないまま、高齢者が入院や介護施設などに入った場合や、所有者が高齢の場合、体力的にも住まいの管理が難しくなります、今の住まいと遠隔地にある場合はより一層管理は難しくなります。加えて高齢者の場合「長年住んで来た愛着のある家」を、手放しがたいという、人情もありますので、結果として、亡くなるまで手放せないということになります。ただその場合も、管理者が不在の場合は、不動産は急速に劣化して、売る段になったらとても売り物にならないというケースも頻発しています。     

相続と相続税

高齢化に関連して、高齢者が亡くなった場合はその子供などが相続することになりますが、昨今は核家族化が進んでいるので、子供は別の住んでいる場合が多く、その場合親の家はそのまま空き家となります。また空き家の取得経緯としては50%以上がが相続により取得しているとされ、複数の相続人がいた場合や権利関係が複雑な不動産の場合、不動産の処分で問題がある場合で解決が難しい場合などは放置されるケースが増加します。その他にも、相続税の節税効果が見込んで、賃貸住宅を建設する場合でも、住宅の供給が増していきます。

固定資産税

土地の上に建物が建っていると、土地にかかる固定資産税が安くなるという特例があります。課税額が少し安くだけ安くなるという程度ではなく、敷地が200㎡以下の場合は固定資産税が6分の1になります。(200㎡を超える場合は家の床面積の10倍までの固定資産税が3分の1に軽減)このように、大幅に安くなる為に、どんなに古く居住困難な不動産でも、建っているだけで税制上得になるので、なかなか解体されないまま放置され、結果として空き家増加に、拍車をかけている現状となっています。

需要と供給バランスの崩壊

空き家が増える原因をまとめてみると、不動産の「需要と供給の釣り合い」が崩れてきている、ということに集約します。日本では戦後、人口の飛躍的な増加に伴い、住宅の供給が追いついていない時期があり、住宅の供給を促す政策が施されてきました。新築住宅への減税や、住宅建築による経済効果もあり、現在も新築住宅への優遇措置は続いています。その一方で、中古住宅は市場任せで、特に優遇措置はとられていません。人口が減少してきた現在では新築の供給は人口の推移見合っておらず、供給過多気味となっています。入居者がみつからない場合はその住宅は「空き家予備軍」となってしまいます。現在ではその点を踏まえ、住宅市場は新築偏重から、既存の資産を利用する、「ストック重視型」の住宅市場へと政策は変化しています。

このように空き家となる原因としては様々な要因があり、空き家問題の早期解消は難しく、これからも空き家数は増えると予想されています。その為、国も空き家問題に関して本格的に対策を立て始めました。「空き家等対策の推進に関する特別措置法(以下、空き家対策法)」が平成27年に施行されました。「空き家法」では現状、そのまま放置すると倒壊等の保安上危険となるおそれのある状態、又は衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』とされています。


そしてこの「空き家法」ではそのような、放置空き家を「特定空家」と指定して、解体の通告や強制対処が可能となります。また税法上も「特定空家」の対象となれば固定資産税の優遇措置からも除外され、土地の固定資産税が最大でも3~4倍に増額されるようになりました。さらに行政により強制的に取り壊された場合もで、取り壊し費用は所有者負担となり、空き家の所有者にとっては悩ましい点です。

どのような場合だと「特定空家」に指定されるか

「空き家法」が施行さましたが、すべての放置空き家がいきなり強制取り壊しになるわけではありません。管理がされていない空き家といえど所有者の財産であり、勝手に撤去することは個人の財産権の侵害だからです。そこで市町村は、放置空き家の所有者に、段階的に処分を踏んでいくことになります。具体的にはまず、市町村は空き家の現況を確認・調査を行います。それから「特定空家」に該当する空き家に対して、「改善の助言と指導」を行い改善がなければ「勧告」、それでも改善されなければ、「命令」、なお改善がなければ「強制対処」となっています。行政処分に伴い、固定資産税の優遇からも除外がされます。
特定空家になる
空き家の
条件

具体的にどのような状態の空き家が「特定空家」に指定されるのでしょうか、具体的にご説明いたします。ご覧になられている方で、所有する空き家が下記に該当する場合は、「特定空家」に指定される可能性があります。近隣の方々に危険を及ぼす可能性もありますので、なんらかの管理対策をおすすめいたします。

  • ①.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

    家屋の著しい傾斜や、建築物の構造耐力上、主要な部分の損傷等など、家屋が倒壊の危険がある状態です。

  • ②.「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」

    建物や設備の損壊が原因で、アスベストの飛散や悪臭や害虫の発生がしている場合や、ゴミの放置、不法投棄が原因で衛生上有害になっている状態です。

  • ③.「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」

    景観法に基づき景観計画を策定している場合において、当該景観計画に定める建築物又は工作物の形態意匠等の制限に著しく適合しない状態となっている場合や、落書き、破損、窓ガラスが割れていたり、立木等が建物前面を覆っていたりする状態です。

  • ④.「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」

    草木が近隣に散乱した状態や、野生動物の巣になっていたり、不法侵入者や落雪の危険性など、近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている状態です。

空き家問題対策は?

以上のように「空き家対策法」が施行されてから、国や行政は空き家の減少に取り組み始めました。しかし、行政では空き家相談について基本的な相談・説明は可能ですが、より踏み込んだ、細かな建物の管理の方法や、空き家の有効活用の方法などについては、過度な期待は難しいでしょう。なぜなら役所は、不動産を業としているわけではありませんし、加えて「空家法」自体まだ出来たばかりの新しい法律で、行政にも不動産の管理ノウハウがないからです。

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ナミキの空き家見回りサービス内容

ナミキの空き家見回りサービスは、現在居住していない一戸建てやマンションを、お客様に代わって定期的に見回りするサービスです。 定期的な換気・通水や雑草の刈り取り、床の拭き掃除、建物や建物周辺の異常の早期発見などにより、建物の劣化防止や防犯・防災等の効果につながるお手伝いをいたします。
巡回確認
巡回確認
屋外プラン
対象物件を定期的に巡回し、目視で異常がないかを確認します。
通気・換気
通気・換気
屋内外・マンションプラン
建物内の窓を開け、屋内の換気を行います。
通水・水漏れ確認
通水・水漏れ確認
屋内外・マンションプラン
排水口に1分程注水し、悪臭を予防し、目視で漏水の確認をします。
雨漏り確認
雨漏り確認
屋内外・マンションプラン
屋内から目視で、雨漏りやカビの発生を確認します。
簡易清掃
簡易清掃
屋外・屋内外・マンションプラン
屋内の床などの簡易拭き掃除・玄関周りの拭き掃除をします。
庭木・雑草確認
庭木・雑草確認
屋外・屋内外・マンションプラン
剪定、雑草取りの必要があるかを目視で確認します。
郵便受けの確認
郵便受けの確認
屋外・屋内外・マンションプラン
郵便物を整理し、郵便物を分類します。
巡回報告
巡回報告
屋外・屋内外・マンションプラン
月に一回、写真付巡回報告書をメール又は郵便で送りします。

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